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新技术在房地产估价的应用

时间:2019-04-26 来源:《学业》杂志 作者:admin 点击:

  [摘要]随着科学技术的不断进步,智能化产品以其自有的优势在各个行业的应用也越来越多,如物联网、云计算、大数据、人工智能、3D技术、机器学习等特点,这些新技术的使用,使许多行业的工作水平和智能化水平不断的提高。在房地产估价市场应用这些新技术,有利于房地产对经济市场评估的科学性、准确性,使房地产行业健康持续的发展。

  [关键词]新技术;房地产估价;方法

  随着智能新技术的使用,房地产估价的相关概念,技术和方法发生了重大变化。在本文,作者以智能化技术为基础,简单的介绍了房地产估价数据、房地产估价技术、房地产估价的理论及方法,分析了应用新技术在中国房地产估价市场中的发展状况,为提高中国物业估值的质量和效益提供一些帮助。

  1相关房地产的估价数据

  通常,这些房地产估值是根据市场的多样化形式获得的,对于房地产估价,首先要解决的问题是获取海量数据的方法。大数据意味着需要采用新模型来获取无法通过常用工具获取,分析,处理和管理的数据。该模式有多种类型,高速,大容量和高价值。云计算对存储和处理大量数据能够在断时间内完成。网络扫描技术的发展有助于自动获取房地产估价在网络中的相关数据,从而对公共可用的房地产估价数据更有效地获取。

  2房地产估价技术手段

  地理信息系统的缩写是GIS,随着科技的进步,计算机图形学也在不断的发展,传统的二维GIS已经被逐渐取代,现已转变为三维GIS,可以更直观,更方便地使用三维GIS进行房地产估价。GIS在房地产估价中主要有三个应用:一,在GIS的基础上建立房地产估价信息系统。目前,在GIS的基础上大多数房地产评估软件被开发出来。随着WEBGIS在2008年的出现,杨朝晖等人在开源代码WEBGIS的基础上创建了基于Web的房地产评估系统,有助于房地产估价市场的信息化,可视化和自动化。二,在市场比较方法中使用GIS。其方法包括评估主题和评估案例之间的各种因素的比较。传统使用通常基于评估师的主观体验,在2011王秀丽等人比较了基于GIS技术的市场比较方法的因素,并找到了该技术,这有利于评估结果的客观性和稳定性。三,利用GIS主题搜索技术对网站上的房地产估价数据可以自动收集。在2016年董浩然等人,在GIS主题搜索程序的基础上,使房地产估价的智能评估实现了,有助于房地产评估机构效率有效的提高。2.2BIM在房地产估价中的使用三维技术的出现和发展,使BIM技术也逐渐用于房地产估价。目前,BIM技术主要用以改善物业估值方法,当传统方法用于估算成本法时,主要在现场进行分析,然后结合评估师的经验,对评估的准确性有主观影响。与此同时,传统低效率的估价方法,如果使用计算机利用BIM技术,就可以对工程的施工量进行准确的测量,并且可以合理地处理房屋折旧信息,这避免了传统方法对主观判断和低效率效评估者的依赖问题。2016年,熊伟提出了一种基于BIM和GIS的物业估价方法,它将强大的数据管理和GIS技术的空间分析与BIM技术功能相结合,首先评估了该地区网络的市场价格,使用BIM技术智能计算房地产的建设成本,获得该物业的最终价值,这种方法显着提高了估值的效率和准确性。

  3是房地产估价的理论方法

  对于房地产评估的理论和方法,科学界主要关注两个方面:第一,采用新方法改进传统房地产估价方法;第二,尝试在房地产评估上应用新的数学或统计方法。

  3.1改进传统的房地产估价方法

  房地产的评估有市场比较法,收益法和成本法,且都要强大的理论基础,经过多年的实践,传统的评估方法和应用系统非常成熟。但是,其方法也不完善,它们主要用于特定案例的评估,效率相对较低,智力程度较低,并且受评估者对经验的主观判断的影响。

  3.2新物业估价方法的应用

  近年来,不断进步的计算机科学和数理统计,也出现了新的评价方法。物体价格模型是较长用的方法,其必须要有一定的理论基础,但该模型忽略了另一个区域影响因素的差异和空间特征,如区域物业价格的空间相关性和空间异质,需要进一步提高评估结果的准确性。在房地产评估研究领域,人工神经网络,支持向量机,自适应估值方法和除了多元线性回归,如非参数回归和地理加权回归等,一些更灵活的方法也是新的房地产估价方法。

  4结论与建议

  自动批量评估技术的发展不仅使评估的准确性和效率提高了,而且对评估成本也有效地降低了,有助于评估组织的不断转型和现代化发展。在我国国民经济发展转型的重要时期,有必要加强对房地产估价新技术的应用,主要从以下几方面进行。

  4.1加强各种新技术和应用的整合,以及提高房地产估价的整体水平

  随着进一步发展和应用人工智能,各种新的科技工具被用来提高房地产估价的智能水平,从采用智能化到完成现场分析,智能地收集房地产估价数据,以及房地产估价。数据模型,智力评估报告的创建,数据审计以及房地产评估中相关数据的实现,是房地产评估智能化发展的趋势,也是我国国民经济转型和现代化发展的要求。

  4.2加强房地产估价新理论方法的研究,提高房地产估价的准确性

  在房地产估价中的不能只是借助于各种技术的应用。更重要的是,在使用新技术的过程中,对房地产估价模型的基本理论和方法要加强研究,使房地产估价更加科学,合理的反应房地产定价的内在规律,体现出各种自然因素和社会经济产生的价格差异,但不能简单的只根据数据,忽视房地产估价的方法。

  4.3政府部门应进一步提高信息化水平,提高房地产估价的整体效率

  2018年3月,政府报告建议改善地方税收制度,稳步推进财产税立法,2018年6月,自然资源部宣布在全国范围内进行财产登记,这表明中国的房地产税收工作仍在继续。目前,其他国家主要依靠评估价格作为计算财产税的依据,如何实现整体房地产评估是现阶段必须解决的实际问题。目前,中国仍然很少有城市对房地产进行批量估价,因此地方政府应加大提高信息化水平,加强房地产估价新技术的使用,从而提高房地产估价效率,为今后的房地产税征收提供帮助。

  参考文献

  [1]高峰,魏凌.新技术在房地产估价中的应用研究综述[J].中国物价,2019(01):74-76.

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